财经那些事2025年07月22日 13:04消息，珩昱投资：人民币不动产基金市场机构化特征显著强化，引领行业发展趋势。

　　 文 / 赵天、钮嘉承、石本江

　　 自2022年起，多个城市开始放宽限购政策，至2023年，房地产政策全面转向宽松，高层会议指出要切实防范和化解重点领域风险，积极应对房地产市场供求关系发生的重大变化；进入2024年，首次明确提出要推动房地产市场止跌回稳，严格控制新增供应，优化现有存量，提升发展质量。2024年，中央和地方累计出台的房地产相关政策超过760项，政策力度和发布频率均高于2023年。

　　 珩昱投资依托多年来对中国房地产行业及不动产基金领域的持续关注、深入观察与实际工作经验，对国内不动产基金行业开展了广泛的调研。在收集和整理2025年度行业数据，并与不动产基金投资管理机构进行深入交流的基础上，发布了《2025年人民币不动产基金研究报告》。

　　 总体来看，2025年不动产基金行业呈现出的特点是：

　　 中基协最新公布的数据显示，截至2025年6月，中国人民币不动产基金市场共包含房地产基金877只，基础设施基金1587只，已上市的REITs基金有66只。不动产类基金的总规模大约为1.8万亿元，占基金业协会备案私募基金总规模的9%。

　　 从整体趋势来看，2025年不动产基金行业迎来重要转折，自2020年起的连续下滑态势得以扭转，基金数量与规模同步呈现增长态势，行业发展拐点初步显现。

　　 从不动产基金的存量分布情况来看，基础设施类基金在数量和规模上占据最大比例，并且持续保持增长态势；房地产类基金位居第二，但整体呈现出下降趋势；而REITs类基金虽然数量相对较少，但却保持着强劲的增长势头。在细分领域中，能源、基础设施和住宅类基金占据主要份额，办公、仓储物流及商业类基金也有一定的分布。

　　 1. 私募房地产基金

　　 截至2025年6月，仍在存续的私募房地产基金共计877只。按成立时间统计，这些基金主要集中设立于2016年及其前后。其中，仅2016年一年设立且仍在运行的基金就达348只，占当前存量的近四成，是存量结构中最显著的设立高峰期。2017年和2018年也分别有145只与109只，构成当前市场的第二梯队。相比之下，2019年及之后成立并存续至今的基金数量逐年减少。

　　 从细分类型结构来看，住宅类基金数量最多，达到622只，占比约为71%，明显高于其他类型；办公类基金有160只，占比约18%；商业类基金为67只，占比约7.6%。这一结构反映出当前房地产基金的投资重点仍主要集中在住宅领域。然而，随着住宅市场整体走弱，房地产基金也面临一定压力。与此同时，商业和办公类房地产基金产品的出现，为市场提供了有效的补充。

　　 2. 私募基础设施基金

　　 截至2025年6月，仍有1,587只基础设施基金处于存续状态。从设立年份来看，这些基金主要集中在2016年至2023年间发行，占全部存续基金的九成以上。

　　 能源类基金在各类基金中数量最多，达到813只，占总量的约51%；基础设施建设类基金有685只，占比约为43%；仓储物流类基金则为76只，占比约5%；数据中心及其他类基金数量较少，合计仅13只，占比不足1%。 从数据来看，能源和基础设施类基金仍是当前市场关注的重点领域，反映出经济发展的基础性需求仍然强劲。而仓储物流虽占比较小，但随着电商和供应链体系的发展，其重要性正逐步提升。数据中心及其他新兴领域虽然目前规模有限，但未来增长潜力不容忽视，值得持续关注。

　　 能源领域已成为基础设施基金投资的主要方向，体现了近年来国家对清洁能源发展和碳中和目标的高度重视及政策扶持，推动大量资金进入能源行业，尤其是新能源项目，相关基金设立较为活跃。传统基础设施建设类基金仍然占据较大比例，表明交通、水利、城市公共设施等仍是私募基金的重要投资领域，且市场存量规模保持稳定。仓储物流类基金数量处于中等水平，反映出电子商务和供应链的发展带动了物流设施的需求，基金对该领域保持一定关注。数据中心等具有新基建特征的基金产品开始出现，但数量占比仍较低，预示着未来的发展趋势。

　　 3. 不动产投资信托基金（REITs）

　　 自2021年6月首批公募REITs产品正式上市以来，我国公募REITs市场实现了快速成长。截至2025年6月，累计发行的公募REITs产品已达66只，募集资金规模接近1800亿元，二级市场总市值超过2000亿元。2024年被视作REITs市场发展的关键一年，全年一级市场新增首发项目共29只，募集金额约为655亿元。2025年1至5月期间，共发行了8只REITs产品，募集规模约134亿元。单只产品的平均规模有所下降，从2021年至2023年期间平均约为33亿元，到2025年5月已降至16.82亿元。

　　 目前我国公募REITs市场呈现出以战略投资者为主，网下投资者和公众投资者为辅的结构。进一步穿透到细分类别投资者，除原始权益人外，券商、保险等机构投资者是REITs市场主要配置力量。

　　 近年来，投资者对公募REITs的关注度持续上升，参与的投资者群体也日趋多样化。社保基金已将REITs纳入其投资范围，保险资金则通过设立专门的投资基金加快进入REITs市场，例如中国人寿主导设立的平准基金。随着未来相关政策的不断推出以及公募REITs市场的逐步完善，险资、企业年金、政府专项基金等具有长期稳定资金特性的机构参与比例预计将逐步提高。

　　 中国人民币不动产基金领域受到房地产行业整体下滑的影响，面临全面压力，主要表现为：基金规模和数量持续减少，系统性收益下降且风险不断上升，流动性不足导致退出困难，部分基金和管理人出现合规及商业风险。

　　 但是，在系统性压力的影响下，我们也能观察到行业整体正展现出一些面向未来的价值特征： 当前，面对复杂多变的外部环境，行业在持续调整中逐渐显现出更具前瞻性的特质。这种变化不仅体现在对长期发展趋势的把握上，也反映在对创新、可持续性和社会责任等方面的重视。尽管挑战依然存在，但行业正在通过不断优化结构、提升效率和强化内生动力，为未来发展奠定更加坚实的基础。这些积极的变化，预示着行业正在朝着更健康、更高质量的方向迈进。