百倍认购、疯抢！REITs打新收益率可达30%，是否靠谱？深度解析投资风险与收益。

　　 超100倍甚至200倍的资金抢购，上市首日动不动就涨停！是的，财小圈说的就是资产界的“当红炸子鸡”——REITs。 当前市场对REITs的热情持续高涨，资金蜂拥而至，部分产品在上市首日便出现涨停现象。这种火爆局面反映出投资者对这类资产的认可与期待。REITs凭借其稳定的收益和相对较低的风险，在资本市场中逐渐成为备受关注的投资标的。随着政策支持和市场机制的不断完善，REITs有望在未来发挥更大的作用。

　　 近期，REITs受到越来越多投资者的关注，部分理财资金也开始关注REITs，希望通过参与REITs的申购来提升理财产品的收益，因此这一资产近来持续受到市场热捧。

　　 什么是REITs呢？

　　 如果说股票是公司上市，那么REITs就是资产的证券化上市。发行人将具备稳定现金流（如租金、收费等）的资产进行打包并推向市场，投资者购买REITs后，就相当于通过REITs基金持有这些资产的所有权或经营权，能够分享这些资产带来的收益。同时，REITs通常要求每年将90%以上的可分配收益分配给投资者。

　　 比如租赁类的REITs，就像是大家共同出资购买一栋或几栋楼宇，成为“包租公”“包租婆”，之后可以根据各自持有的份额，分享这些楼宇带来的租金收益。 从市场角度来看，这类REITs为普通投资者提供了一个参与房地产投资的便捷渠道，尤其在当前经济环境下，其稳定收益特性更具吸引力。不过，投资者也需关注底层资产的质量和运营情况，避免因物业空置率高或管理不善而影响回报。整体而言，租赁类REITs在多元化投资组合中具有一定的配置价值。

　　 前几年REITs不温不火，跌了几年。去年以来REITs慢慢有了些热度，这也是有原因的——利率继续下行，国有大行存款利率已降至1.7%以下，高收益“资产荒”加剧，可以拿稳定分红并且收益不低的REITs项目更加受到资金追捧。

　　 今年以来，REITs市场异常火热。财小圈注意到，今年新发行的15只REITs中，有9只在上市首日上涨了30%，达到涨停板，其中14只的涨幅达到了或超过了20%，仅有1只的涨幅低于20%。

　　 虽然不像有的新股上市首日相比发行价翻几倍，但是它只要参与就会中，只是中的比例不确定，不像打新股要碰运气，可能1股都打不中，REITs发行是按比例分配，掌握技巧并且运气好的话还可能全中。比如网上发行10亿，总共有100亿资金认购，那么大家就统一按10%比例分配。

　　 不少REITs在网下发行时受到机构热捧，6月份以来，有67%比例的新发行REITs网下认购倍数超过200倍，其余的认购倍数也均超过100倍。这反映出当前市场对优质REITs产品的强烈需求，尤其是在政策支持和资产配置需求上升的背景下，机构投资者更倾向于通过REITs获取稳定的现金流收益。这一现象也说明，REITs正在逐步成为资本市场中不可忽视的重要投资工具。

　　 200倍什么概念呢？比如人家只要募集10个亿，结果有2000亿资金来买。机构们在网下“抢”，咱们个人投资者则可以在网上发行的时候认购。

　　 怎么参与呢？打新前需要到证券公司APP开通REITs交易的权限，大致步骤如下：

　　 1、到APP首页找到“业务办理”或类似功能；

　　 2、找到基础设施基金，或者搜基础设施基金；

　　 3、签署风险揭示书后，即可完成相关操作（财小圈已开通基金功能，若尚未开通可能需要先完成基金功能的开通）。 从投资者角度来看，这一流程体现了对风险控制的重视。签署风险揭示书不仅是法律上的必要步骤，也是提醒投资者理性看待投资行为的重要环节。在当前金融市场日益复杂的背景下，强化投资者教育和风险提示显得尤为重要。同时，平台功能的逐步开放，也反映出金融科技在服务用户方面的不断优化与完善。

　　 然后在首页点“交易”，再点“场内基金”，就可以看到了，可以看到“即将发售”“正在发售”“即将上市”和“已上市”的REITs基金。“正在发售”的REITs基金就是可以打新的REITs基金。具体发售时间要看REITs基金的公告。

　　 在何处可以提前查看即将发行的REITs基金呢？在“方财富网”等网站的首页点击“新股”，再选择“新股申购”，然后找到“REITs”选项，页面顶部通常会显示即将发行的REITs基金信息，包括发售起始日和发售截止日，这段时间就是可以参与打新的时间。如果市场热度较高，通常建议在第一天进行认购。

　　 例如，下个月即将在深交所上市的“华夏中海商业REIT”将采用“末日比例确认”的方式对公众投资者进行配售。根据深交所的规定，若投资者的有效认购数量超过向公众投资者发售的总量，将按照这一规则进行分配。例如，该基金发行总量为100万份，第一天认购量为90万份（未超出发行总量），则所有认购者均可获得100%的配售，成功获得90万份；而第二天认购总量达到100万份，此时剩余可售份额仅为10万份，因此认购者将按10%的比例获配，比如你申请认购10万份，最终只能成功获得1万份，未中签的部分通常会在3天后退还至投资者账户。

　　 上交所的认购方式有所不同，采用的是“全程比例配售”机制，无论你在哪一天进行认购，最终都会按照一定比例进行分配。不过，如果发行非常火热，可能在第一天就全部售罄，提前结束发行。因此，建议尽早参与第一天的认购，以免错过机会。

　　 那么怎么知道REITs基金的发行热度呢？一般在发售公告里就会公布网下投资者的拟认购倍数（拟认购份额数量总和除以网下初始发售份额数量），可以作为参考，拟认购倍数越高说明越受机构追捧。总的来说，REITs上市第一天跌破发行价的比例比较低，目前只有5.3%的比例破发。

　　 一些机构对REITs表现出较高的兴趣。以9月9日发行的华夏凯德商业REIT为例，多个保险资管、券商资管以及私募基金均有参与，同时宁银理财、建信理财等理财公司的多只产品也参与了网下配售。

　　 REITs基金有哪些类型呢？该怎么挑选打新标的？

　　 REITs兼具股票和债券的特性，其价格波动幅度介于股票与债券之间。目前市场上主要分为两大类： 从投资角度来看，REITs作为一种特殊的金融工具，既具备股票的收益潜力，又拥有类似债券的稳定回报，这种双重属性使其在不同市场环境下都具有一定吸引力。对于寻求稳健收益的投资者而言，REITs提供了一个相对平衡的选择。不过，投资者仍需根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置这类资产。

　　 一类是产权类REITs，可以获得项目所有权，成为项目公司的股东，出租类的REITs相当于当房东拿租金，这类REITs的价值主要看两方面，一是资产价值，二是分红，除了分红外还可以赚资产增值的收益（也可能因资产贬值而亏损），所以这类REITs股性更强一点；

　　 第二类是特许经营权类REITs，这类项目通常以收费为主要收入来源，例如高速公路向过往车辆收取过路费。这类REITs的现金分派率通常比产权类REITs稍高，原因在于特许经营权具有期限性，一旦到期（不考虑延期的情况），资产价值可能归零。因此，投资者主要依靠现金分派来实现本金回收和收益，每年获得的现金分派中不仅包含分红，还包含部分本金返还。这也使得这类REITs更偏向债权属性，投资者更关注其现金回报。 从投资角度来看，特许经营权类REITs的稳定性相对较低，但因其现金流明确且具备一定的回收机制，仍吸引了一批追求稳定收益的投资者。在当前市场环境下，这类产品为投资者提供了不同于产权类REITs的配置选择，尤其适合风险偏好中等、注重现金流回报的投资者。不过，投资者也需充分评估项目的运营状况及特许经营权的剩余期限，以判断其长期收益潜力。

　　 对于打新投资者来说，很多资深投资人通常建议不要“恋战”，上市首日就直接卖出。不管涨跌都不要在等，赚一二级市场差价就好。

　　 REITs有哪些优点和缺点呢？

　　 优点：

　　 1、参与打新门槛较低，沪市认购最低1000元起，深市最低1000份起； 

　　 2、REITs主要投资于能够产生稳定现金流的底层资产，如保障性租赁住房、高速公路、产业园区等，并且通常每年至少进行一次分红。去年有多个REITs的分红次数超过3次，最高达到5次。

　　 缺点：

　　 1、目前市场热度较高，中签比例可能较低，资金量较大的投资者或许更容易获得较多的配售份额。而在市场不那么火热的时候，又存在股价跌破发行价的风险，也就是亏损的可能性。不过截至目前，破发的比例仍然较低。

　　 2、流动性较差，二级市场主要由机构投资者主导，普通投资者参与度有限，整体交易活跃度不高。这种现象反映出市场结构的不平衡，也说明普通投资者在信息获取和资金规模上处于劣势。当前市场的低流动性可能进一步影响价格发现功能，使得市场效率难以提升。要改善这一状况，需要更多政策引导和市场机制优化，以增强市场活力与参与度。

　　 3、近期REITs出现了一定幅度的下跌，需关注二级市场热度下降可能对打新收益带来的影响。

　　 好了，本期财小圈关于投资Reits的心得就分享到这里了。

　　 温馨提示：文内提到的各类投资产品仅为知识分享，绝非对读者的投资建议。希望大家在阅读时保持理性判断，谨慎决策，对自己的资金负责。 在我看来，投资信息的传播应始终以教育和提醒为主，而非诱导或推荐。在当前信息繁杂的市场环境中，投资者更需要具备独立思考和风险意识的能力。任何投资都存在不确定性，了解产品本质、评估自身风险承受能力才是稳健投资的关键。

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