京沪限购松绑促成交回暖，多地加码政策蓄力金九银十楼市。

　　 中指研究院统计显示，今年以来全国各地已出台超过420条房地产相关政策，其中8月期间，北京、上海等地推出的30余条政策中，限购政策的调整成为市场关注的热点。 从当前房地产市场的走势来看，限购政策的适度放松释放了积极信号，有助于稳定市场预期，提振购房者信心。特别是在一线城市，政策的微调往往具有较强的示范效应，可能带动其他城市跟进调整。不过，政策效果仍需时间检验，如何在稳增长与防风险之间找到平衡，仍是各地政府需要持续探索的问题。

　　 政策落地后，两地市场传来积极信号，北京新房与二手房成交量均出现上升，其中新房市场表现更为突出，当月网签量环比增长接近9%。上海市场也逐渐回暖，外环外重点新房项目来访量和认购量明显增加。据安居客数据显示，8月份上海二手房成交近2万套，创下了近四年同期的最高纪录。

　　 除京沪之外，8月全国多地楼市调控持续加码，如苏州取消限售政策，广西拟优化限价措施，长春计划降低新房贷款首付比例等，一系列精准的政策措施正在酝酿或逐步落地，为即将到来的“金九银十”传统销售旺季提前积蓄动力。 当前楼市政策的调整，反映出各地政府在稳增长与防风险之间的平衡考量。从取消限售到优化限价，再到降低首付比例，这些举措旨在提振市场信心，激发购房需求，同时避免过度刺激带来的潜在风险。随着政策逐步落地，市场预期或将有所改善，但能否真正带动成交量回升，仍需观察后续效果。

　　 8月18日，国务院第九次全体会议明确提出，要采取有效措施巩固房地产市场止跌回稳的态势。中指研究院分析师王建梓指出，这可能意味着相关政策将进一步加码。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，预计房企将在重点城市加快推盘节奏，市场活跃度或将出现阶段性提升。

　　 8月京沪限购政策调整引发市场高度关注。8月8日，北京率先明确，符合购房条件的家庭五环外购房不再限购；8月25日，上海跟进发文，符合购房条件的家庭外环外购房不再限购。此外，两地均加大了公积金对购房的支持力度，上海还提出商贷利率不再区分首套和二套，政策优化力度进一步升级。

　　 政策发布后，两地市场反应积极。在北京，合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道采访时表示，上周（8月25日—8月31日）北京新房成交760套，较新政实施后的第一周（8月11日—17日）增长28%；同期二手房成交量为3524套，较新政后首周上升14%。

　　 郭毅分析指出，相较之下，北京此次楼市新政对新房市场的拉动效应更为显著。核心逻辑在于，当前新房价格已基本进入夯实阶段，叠加“好房子”的得房率优势，以及开发商在产品端持续发力，注重产品设计和品质提升，升级精装修，改善公共区域等等。多重因素共同作用下，新房市场对政策的响应会更为积极。

　　 从8月整体情况来看，Wind数据显示，北京商品住宅网签量为3135套，环比增长8.8%；二手住宅网签量为13331套，环比增加4.3%。从数据变化来看，市场在8月呈现出一定的回暖迹象，尤其在二手房市场，成交量保持稳定增长，反映出购房者对市场的信心有所恢复。不过，与去年同期相比，整体成交量仍处于较低水平，说明市场仍需更多政策支持和市场环境改善来推动持续复苏。

　　 上海新政实施已有一周多时间，上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受21世纪经济报道采访时表示，政策效果开始逐步显现。外环外新房市场率先传来积极信号，购房者关注度和购房意向明显上升。新政后的首个周末，重点项目认购量增速超过120%，重点项目来访量相比政策出台前增长逾40%。热门板块如闵行、嘉定、青浦等地的市场热度显著提升。 从当前市场表现来看，政策对市场的刺激作用正在逐步释放，尤其是在外环外区域，显示出较强的市场活力。这表明政策在引导市场预期、提振购房者信心方面发挥了积极作用。不过，还需观察后续政策持续性以及市场是否能形成稳定的回暖趋势。

　　 二手房市场同样表现出积极态势。严跃进注意到，外环外地区二手房咨询量增长约20%，个别门店带看量增幅达到40%；在业主方面，心态也出现调整，部分业主将挂牌价上调3%至5%，与市场热度的提升相契合，一些小区新增挂牌量增长了15%。8月30日，上海二手房网签量突破千套，创下60天内的新高。

　　 另据安居客数据，新政后6天，上海二手房成交4450套，较新政前6天增长17%；同期新房住宅成交1997套，较新政前6天增长50%（这一增长亦与供应相关）。拉长时间线看，8 月全月上海二手房累计成交19912套，环比提升2.76%，同比提升11.34%，创下2022年以来同期成交量的最高纪录。

　　 在广深方面，据中指数据显示，8月广州新房成交面积为49万平方米，同比和环比均出现下降，降幅分别为4%和6%。相比之下，深圳新房成交面积为15万平方米，环比基本持平，但由于去年同期基数较高，同比下降了45%；而深圳二手房市场则成交4283套，环比下降8%，不过由于基数较低，同比实现了13%的增长。 从数据来看，广州和深圳的房地产市场在8月均呈现出不同程度的降温趋势，尤其是一线城市新房市场面临一定压力。深圳新房成交量的大幅下滑，反映出政策调控对市场的持续影响，而二手房市场的温和回升则显示出部分购房者仍保持一定的入市意愿。整体来看，市场仍处于调整阶段，短期内难有明显回暖迹象。

　　 中指研究院不完全统计发现，今年各地已出台超420条楼市政策，其中8月各地出台32条政策，部分城市出台创新举措促进住房需求释放。

　　 如苏州下调公积金贷款首付比例，使用公积金贷款购买首套或第二套房的，首付款比例调整为不低于住房总价的15%；成都出台公积金新政，将购买保障性住房的公积金贷款最低首付款比例确定为15%，最高贷款额度对应上浮50%；广州推出“商转公”贷款新政，当公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款，当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，当个贷率达到90%及以上时暂停。

　　 8月18日召开的国务院第九次全体会议针对房地产行业作出具体安排，强调“采取有效措施巩固房地产市场止跌回升的态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多措并举释放改善性住房需求”。

　　 对此，王建梓认为，这次会议进一步明确了房地产“止跌回稳”的政策目标，为市场注入信心，“采取有力措施”也预示政策有望进一步加力。短期来看，政策可继续聚焦城市更新、城中村和危旧房改造、促进改善性需求释放等方向，相关配套政策有望进一步落位，同时聚焦质量提升。另外，目前市场对9月美联储降息预期有所升温，我国降息也有打开空间。

　　 克而瑞统计显示，包括上海在内，8月最后一周，共有13个省市出台或拟出台15次稳定房地产市场的政策。这反映出当前各地政府对房地产市场调控的持续关注与积极应对。面对市场波动，政策频出既是稳预期的重要手段，也体现了地方在“房住不炒”原则下的灵活调整。从数据来看，政策覆盖面广、力度适中，有助于缓解市场焦虑，推动行业逐步回归理性发展轨道。

　　 多地楼市新政正酝酿出台，政策储备持续加码，为即将到来的“金九银十”传统销售旺季蓄力。例如8月25日，广西发布《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》（征求意见稿），拟从优化限价，加大补贴优惠力度，提高公积金贷款额度，创新青年群体住房贷款金融产品支持等多维度发力。

　　 例如，8月28日，长春发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（征求意见稿）》，拟下调新建商品住房贷款的首付款比例，并阶段性取消公积金贷款次数的限制，政策的针对性进一步提升。

　　 郭毅认为，政策的优化与调整需要一个持续且逐步推进的过程，才能更有效地对市场产生长期积极的影响。对于接下来的房地产市场而言，仍需进一步营造更加宽松的政策氛围，增强购房者的信心，这样才能推动“金九银十”行情更加稳健地发展，持续时间更长。