财经那些事2025年11月26日 12:23消息，楼市企稳，专家呼吁降房贷利率、优化限购政策。

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　　 房地产市场仍在调整，止跌回稳还需政策加力。

　　 国家统计局发布的数据显示，今年前10个月全国新建商品房的销售面积和销售额仍未出现回升。进入11月后，重点城市的二手房市场呈现出积极变化，表现优于新房市场。根据相关机构统计，11月1日至24日，重点20个城市二手房成交量环比增长27%，而重点30个城市新房成交面积则环比下降3%，但与去年同期相比仍存在差距。

　　 58安居客研究院院长张波分析指出，与10月相比，11月以来的新房和二手房市场整体呈现出“成交量稳定、价格偏弱、分化加剧”的特点。一线城市的改善型需求相对平稳，但高库存的中小城市房价仍面临下行压力。

　　 在受访专家看来，前期一系列政策的积极效应仍在持续释放，但当前房地产市场仍处于波动调整之中。专家建议，应以实际成效为导向，力争在年底前，从供给和需求两端进一步推出房地产支持措施。例如，在供给方面，引导商业银行加大对于房地产企业的开发贷款支持力度；在需求方面，加大对商品房的收购力度用于建设保障性住房，继续优化一线城市的限购政策，降低居民房贷利率，减免交易相关税费等。通过多种举措，进一步激发市场购房需求，切实扭转楼市预期。

　　 在系列政策推动下，前10个月房地产市场出现商品房销售同比降幅收窄、商品房库存连续8个月减少、房企到位资金降幅收窄等积极变化，显示出市场正在逐步回暖的迹象。 从当前情况看，政策效果正逐步显现，尤其是库存持续下降和资金状况改善，说明市场供需关系有所优化。不过，整体仍需观察后续政策落实及外部环境变化对市场的影响。

　　 但市场仍在深度调整中。一方面，商品房销售仍未止跌，1—10月，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%，环比看降幅略有扩大。

　　 另一方面，房价仍未停止下跌。在10月份，70个大中城市中，一线、二线和三线城市的新房价格环比分别下降0.3%、0.4%和0.5%，二手房价格环比则分别下降0.9%、0.6%和0.7%。

　　 此外，房地产开发投资仍需进一步提升，1至10月全国房地产开发投资金额为73563亿元，同比下降14.7%，降幅较此前扩大0.8个百分点。

　　 近期各地陆续公布前10月房地产数据，区域表现出现明显分化，但总体来看，多数城市的房地产市场仍需进一步激活。 从当前的市场走势看，部分热点城市依旧保持一定韧性，而更多二三线及以下城市则面临去化压力。这种分化反映出房地产市场的结构性调整正在持续，也说明政策支持和市场预期仍需进一步加强。在这样的背景下，如何有效激发市场活力，成为各地政府和行业关注的重点。

　　 如北京，1—10月，全市新建商品房销售面积达到815.9万平方米，同比下降3.7%，降幅相比1—9月收窄0.2个百分点。与此同时，全市房地产开发企业房屋新开工面积为938.3万平方米，仍处于同比下降9%的区间。 从数据来看，尽管新房销售面积的跌幅有所放缓，但整体仍呈现负增长态势，反映出市场仍面临一定压力。而新开工面积的持续下滑，则进一步表明房企在投资和开发方面的信心尚未明显恢复。当前房地产市场仍处于调整阶段，政策支持与市场需求的双重作用将对后续走势产生关键影响。

　　 如上海，2025年1—10月，上海新建商品房屋销售面积为1304.40万平方米，同比出现1.8%的降幅。与此同时，房地产开发投资则保持增长态势，较去年同期上升1.2%。 从数据来看，尽管房地产开发投资仍有一定增长，但新房销售面积的下滑反映出市场仍面临一定压力。这可能与购房需求疲软、购房者观望情绪加重等因素有关。在当前经济环境下，如何提振市场信心、稳定预期，将成为推动房地产行业健康发展的关键。

　　 再如河南，1至10月，全省新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.0%和1.9%，房地产开发投资总额同比下降8.3%。

　　 从各线城市来看，中指数据监测显示，前10个月一线城市二手房累计同比增长10%，其中深圳的涨幅接近20%；核心二线城市表现相对稳健，如成都前10个月二手房成交累计同比增长12%。 从当前市场走势看，一线城市的二手房市场依然保持较强的韧性，尤其深圳作为热点城市，其房价和成交量的双增长反映出市场热度未减。而成都等核心二线城市则显示出较为稳定的市场需求，这与城市人口流入、政策支持以及住房结构调整等因素密切相关。整体来看，不同城市之间的市场分化仍在持续，但整体仍处于温和复苏阶段。

　　 进入11月，市场出现新变化，11月以来重点城市二手房市场表现优于新房。据中指数据，11月1-24日，重点20城二手房成交套数环比增长27%，重点30城新房成交面积环比下降3%。

　　 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受21世纪经济报道采访时表示，当前二手房市场表现优于新房，主要得益于价格更具性价比、交易成本更低，同时现房属性也降低了购房风险，更符合刚需群体的购房需求。此外，成熟的配套设施也进一步提升了二手房的居住价值。这些因素叠加政策红利，推动了二手房市场的活跃。 相比之下，新房市场要实现止跌企稳，还需从多个方面着手，包括优化政策支持、降低购房成本、调整供给结构等，以逐步修复市场信心，增强产品竞争力，从而吸引更多购房者。 从当前市场走势看，二手房的稳定表现反映出消费者更加理性，更注重实际居住需求和投资安全性。而新房市场则需要在供应端和政策端同步发力，才能扭转当前的下行趋势。

　　 整体而言，58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，与10月相比，11月以来的新房、二手房市场整体呈现“量稳价弱、分化持续”的态势。一线城市改善需求稳定，其中90—144平方米新建商品住宅价格环比稳定性最优。但高库存中小城市房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市，受房企“以价换量”冲刺业绩影响，新房价格环比依然下行。

　　 从安居客线上数据来看，11月1日至24日全国城市二手房出售挂牌量指数环比下降12.1%，挂牌价指数环比下降0.17%，反映出当前房价仍面临下行压力。从城市能级来看，三四线城市二手房分流强度达到37%，为各能级中最高，表明这些地区的成交量和价格回升面临较大困难。相比之下，一线城市的市场降温趋势有所缓和，预计11月二手房成交量将好于10月。 从当前数据看，市场整体仍处于调整阶段，尤其是一些三四线城市，去化压力明显。但一线城市相对稳定，说明政策调控和市场预期正在逐步发挥作用。未来若政策持续发力，或可进一步缓解市场下行压力。

　　 今年已经过去近11个月，回顾全年房地产市场表现，东方金诚首席宏观分析师王青在接受21世纪经济报道采访时表示，自今年第二季度起，由于去年10月推出的“四个取消、四个降低、两个增加”房地产支持政策效果逐渐减弱，行业短期内仍面临下行压力。王青指出，年底前推出新一轮房地产支持政策的紧迫性明显增强。

　　 张波则认为，短期内，市场对政策出台的预期持续升温，特别是通过政策手段加快修复居民资产负债表，房贷利率仍存在下调空间，一线城市限购政策及交易税费优化措施有望继续推进。

　　 张波表示，商业贷款利率仍有进一步下调的可能，尤其希望二套房贷利率整体水平能够与首套房贷保持一致，从而激发购房意愿，特别是推动改善型需求的增长。

　　 王青认为，接下来要以结果为导向，采取切实有效的措施，从供需两端同步发力，推动房地产市场实现持续性的止跌回稳。在供给端方面，房地产“白名单”项目贷款额度已突破7万亿元，较上年末增加2万亿元。当前应引导商业银行进一步加大对房企开发贷的投放力度，恢复前期房地产资金来源中国内贷款的良好势头。这不仅有利于保障房屋交付，也对缓解房企信用风险具有直接作用。 我认为，当前房地产市场的稳定发展离不开政策的精准施策和金融机构的有效配合。贷款额度的稳步增长释放了积极信号，表明相关部门正在通过多种手段支持行业健康发展。然而，仅靠资金注入还不够，还需在需求端同步发力，比如优化购房政策、提振市场信心等，才能真正实现市场的长期平稳运行。

　　 需求端方面，王青表示，除了继续对部分城市实施限购政策外，年底前各地应充分运用专项债资金，加大收购商品房转为保障房的力度，同时加快推进城中村改造和旧城更新，以释放刚性住房需求。

　　 更重要的是，应通过居民房贷定向降息、财政贴息等措施，将考虑物价因素后偏高的实际居民房贷利率有效降低。王青指出，这是当前激发市场购房需求、扭转房地产市场预期的关键举措。同时，还可以在房地产交易环节推出力度较大的税费减免政策。这些方面都具备充分的政策空间。

　　 另外，曹晶晶指出，各地“好房子”建设标准以及规范容积率计算的相关政策有望加快完善，通过增加高品质住房的供应，进一步释放改善性住房需求。

　　 今年距离年底还剩下一个多月的时间，市场走势将如何发展？

　　 张波预计，2025年末，房地产市场将继续呈现核心城市成交稳定、三四线城市温和去库存的分化态势，政策支持的效果将逐步显现。然而，由于新房库存压力依然存在，加上房企信用风险尚未完全消除，仍对行业整体信心的恢复形成制约。随着公积金政策进一步放宽，以及保障性住房再贷款和收储等措施的落地，2025年末楼市有望在分化中夯实“市场底”。

　　 具体而言，张波指出，从新房市场来看，房企为了完成年度业绩目标，可能会进一步采取“以价换量”的策略，同时地方政府也可能出台相应的购房补贴政策。预计新房的成交价格将有所下降，但成交量则可能随之增加。其中，核心24城的新房供应和销售表现将更为明显，而更多三四线城市则只能保持基本的成交水平。 我认为，当前房地产市场的调整压力依然存在，房企在冲刺年度业绩的过程中，价格策略的调整将成为常态。与此同时，地方政府的政策支持也在逐步显现，这有助于稳定市场预期。不过，不同城市之间的分化趋势仍将持续，核心城市的市场活跃度相对较高，而部分三四线城市则面临较大的去化压力。这种结构性差异，反映出房地产市场正在经历深度调整期。

　　 二手房方面，张波预计，11月至12月期间，二手房的成交规模或将与9月至10月基本持平。以上海、北京、杭州、成都等核心城市为代表，市场有望保持量价稳定，房价下跌幅度或将有所收窄。而多数非核心二线城市则仍需依靠公积金政策以及购房补贴等措施来推动成交，但此类政策带来的刺激效果可能逐渐减弱。

　　 展望下一年，曹晶晶表示，由于行业短期内仍面临下行压力，预计2026年房地产政策将继续围绕“止跌回稳”目标展开，重点清理住房消费领域中存在的不合理限制性措施。明年房地产市场整体仍将延续调整态势，区域分化趋势可能进一步加剧，一线及核心二线城市市场仍将表现出较强的韧性。